A propósito de la actual discusión en la Ciudad de México sobre la iniciativa para proteger a los inquilinos durante emergencias, creo que valdría la pena abrir un debate más amplio.

Considero que la protección de las familias ante esta crisis es fundamental. Pero también es necesario establecer políticas que no generen efectos negativos de mediano plazo. En el sector de alquileres se tiene una amplísima evidencia internacional del impacto que las malas políticas públicas generan en la oferta y demanda, afectando muchas veces a los colectivos que originalmente intentan proteger.

Lo primero es dimensionar el problema. El sector de la vivienda es de los más relevantes y representa aproximadamente el 6% del PIB. Acorde con el INEGI, el alquiler efectivo de vivienda representa una décima parte de este. Uno de cada cinco hogares vive de alquiler. En EUA la participación es de más del 36% y en algunos países Europeos es mayor al 50%. Sin embargo, esta cifra no considera el amplísimo rezago habitacional de más de 9 millones de viviendas (Estado Actual de la Vivienda en México 2018), donde derivado de situaciones de hacinamiento u otros aspectos, la demanda subyacente de vivienda en alquiler es mucho mayor. El problema se acentúa en las ciudades. La CDMX tiene 26% del parque habitacional en alquiler y hay zonas en la ciudad donde se llega a más del 35% (Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo). Por lo tanto es un tema relevante, tanto social como económico.

Es necesario reconocer que el mercado de alquiler no es perfecto

La oferta es muchas veces inelástica o lenta en responder, mientras que la demanda (más bien su poder adquisitivo) puede cambiar abruptamente. Como podemos ver en Rent Control Regulation and the Rental Housing Market de Keating, Teitz y Skaburskis). Por lo que sí es necesaria la intervención pública, pero cuidando tanto la oferta como la demanda. La razón más relevante para regular este mercado es cuando hay variaciones abruptas de demanda, como la actual crisis. Es necesario intervenir para proteger a las familias. Sin embargo, medidas incorrectas, como aquellas que fomentan el impago, han demostrado inhibir la oferta y ser insostenibles, generando mercados alternativos para la vivienda. Por ejemplo los alquileres vacacionales, los contratos no registrados, etc. Todas en detrimento de las familias.

Coincido en el espíritu de la iniciativa, por ejemplo, en el aspecto de formalizar los contratos de alquiler, dotándoles de reglas y transparencia (mayor homogeneización en aras de evitar abusos). Sin embargo, esta no debe ir en contra de la certidumbre de los arrendadores. Considero que hay incentivos mucho más claros y efectivos. Por ejemplo, en Barcelona se “sugiere” el registro de los contratos de alquiler, con los formatos del ayuntamiento. De tal forma que de existir algún incumplimiento se reducen los trámites para el proceso de evicción. De otra forma, el ayuntamiento “desconoce” el contrato, alargando los tiempos jurídicos.

Otro aspecto que podría vincularse es el fiscal. Donde la autoridad también podría exigir, no sólo que los contratos estén debidamente registrados, sino que también los ingresos por alquileres sean declarados y pagados. En un escenario donde un arrendador cumpla con la sociedad (contrato, pago de impuestos por alquiler, predial, etc), el Estado también debiese apoyarlo de forma expedita.

A los amigos, justicia y gracia.
A los enemigos, la ley a secas.

Lograr que el sector de alquiler funcione mejor para todos implica hilar fino en las políticas públicas. Tratamos aquí del derecho fundamental a la vivienda. Pero no debemos olvidar que hay que promover la oferta, y la mejor forma de hacerlo es con certidumbre.

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Reconocer que gran parte del sector de alquileres de vivienda no cuenta con contrato de por medio es un primer paso. Por ello la iniciativa va en sentido correcto, pero tal vez con las herramientas inadecuadas. También es necesario reconocer que “la informalidad fiscal” es muy alta. Es ahí donde el estado debe buscar los recursos para poder generar políticas de vivienda en alquiler asequibles. En una nota anterior exploramos los posibles ingresos fiscales que se pueden generar por alquileres y como éstos podrían incrementar entre uno y dos puntos la recaudación fiscal. Recursos suficientes para lanzar un programa amplio de apoyo a la vivienda asequible.  

La pandemia y las familias

Creo que hay que aceptar la necesidad de atender a miles de familias con problemas por la pandemia. Sin embargo, no deberíamos actuar solo para la coyuntura. Transparentar los contratos y formalizar el sector sería un triunfo para todos. En especial para los más vulnerables, a quienes se les daría certidumbre jurídica y posiblemente una red pública de soporte. Todo ello sin afectar a los arrendadores e incluso motivándolos a invertir más para incrementar la oferta de vivienda en renta.

Certidumbre y justicia irían de la mano como pilares de esta iniciativa, abordemos el tema no como una “disputa”, sino como una gran oportunidad. Tengamos un Estado más fuerte que ayude a las familias, controle abusos, recaude mucho y también cuide a quienes cumpliendo en todo, ponen sus activos al servicio de las familias. No debiese ser una discusión que polarice ya que de ambos lados de la moneda existen ricos y pobres.

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