La vivienda es uno de los catalizadores más importantes para lograr crecimiento y bienestar.
México cuenta con un rezago de más de 9 millones de hogares, además del impulso a la demanda que cada año genera el bono demográfico. Es fundamental replantear el modelo de vivienda para los próximos años. En ese sentido, uno de los aspectos que es necesario reformular es el apoyo del sector público para el desarrollo del sector.
En los últimos años el gobierno ha destinado entre 8 y 14 mil millones de pesos anuales en subsidios. Estos importes son marginales respecto al valor de la producción de vivienda (aproximadamente 650 mil millones, INEGI). Sin embargo, han sido un catalizador de inversiones, ya que permiten aumentar la asequibilidad del segmento de menos recursos.
El modelo de subsidios NO estaba pensado para actuar de forma independiente al sistema financiero. De hecho fue explícitamente diseñado para la adquisición de una vivienda vía un crédito hipotecario. Ese modelo prácticamente ha desaparecido y sólo persiste el subsidio cruzado que aplica el Infonavit a sus acreditados de ingresos bajos.
En México el sistema hipotecario se ha venido consolidando, ya que la suma de saldos de INFONAVIT, el FOVISSSTE y la banca comercial ya representan el 10% del PIB. Con tasas cada vez más competitivas se ha podido cerrar la brecha de asequibilidad. Sin embargo, es necesario recalcar que en este período ha habido un incremento relevante en los precios de la vivienda.
Por el lado de la oferta, hoy es prácticamente imposible producir viviendas bien ubicadas por menos de 300 mil pesos. De hecho, en el RUV (Registro único de Vivienda) este segmento hoy no representa más del 15% del total de viviendas a producir. A nivel regional la situación es mucho peor.
Reactivación económica
Por otro lado, uno de los principales retos que tiene el gobierno será la reactivación económica. Se ha propuesto un crecimiento de al menos el 4% del PIB para la administración. Para ello se han establecido varias iniciativas, una de éstas se basa en proyectos de infraestructura, así como detonar inversiones clave, como son refinerías. Sin embargo, uno de los problemas de dicha estrategia son los largos períodos de maduración de dichos proyectos, y que por lo mismo no generarán impactos inmediatos en el producto ni en el empleo.
Ante esto, es necesario hacer uso de otros “motores” para poder impulsar la economía en tanto se detonan las inversiones de infraestructura. Uno especialmente útil es la vivienda (edificación), que en muchas economías ha demostrado ser punta de lanza de los procesos de reactivación económica. En México el sector de la vivienda representa el 6% del PIB y el 7.5% del empleo. Es la rama que presenta el mayor dinamismo dentro del sector de la construcción y tiene una capacidad de activación muy veloz.
A pesar de que esta actividad aún requiere de muchos ajustes (especialmente respecto a temas urbanísticos), es un sector relativamente sano.
Por el lado de la oferta, se encuentra mucho más diversificado (en el pasado GEO, URBI y HOMEX hacían casi el 50% de las viviendas, hoy ya no es así). Además de que se tiene un entorno de financiamiento a la construcción muy sano, a través de la banca comercial y la de desarrollo (entre 50 y 60 mil millones de pesos al año).
Demanda
Respecto de la demanda, como ya se mencionó, por primera vez el saldo del crédito hipotecario superó el 10% del PIB, y en el caso de la banca, la morosidad se encuentra alrededor del 2%. El año pasado, también por primera vez, el crédito hipotecario de la banca supero al INFONAVIT, mostrando la complementariedad de ambos y la fortaleza del sistema hipotecario.
Al final, existe una “demanda dura”, ya que el rezago habitacional es de más de 9 millones de hogares (más el bono demográfico que cada año suma un millón de hogares potenciales) generando que este pueda ser un motor que apuntale el crecimiento en el muy corto plazo.
Propuestas
La propuesta es fortalecer el sector de la vivienda como un pilar que detone crecimiento inmediato y a nivel regional y pueda ser un acompañamiento al resto de políticas económicas. Para ello se podría trabajar en los siguientes aspectos:
- Rediseño de la política de subsidios, desarrollando un esquema de apoyos que complemente la mensualidad de pago.
- Incrementar el apoyo del infonavit, de tal forma que los trabajadores puedan adquirir viviendas de mayor calidad-ubicación, así como el incremento de plazo de 25 a 35 años de plazo de hipoteca (con pagos crecientes). Si bien los programas en UDIS o en Salarios Mínimos no fueron exitosos en el pasado, consideramos que un programa a tasa fija, pero con amortizaciones crecientes daría no solo acceso sino certidumbre. Las familias conocerían su tabla de amortización (con los incrementos) desde el primer día.
- Existe un amplio rezago en los derechohabientes del Fovissste. Bajo un escenario de amplia austeridad en el sector público, el poder dotarles de una vivienda-hipoteca en buenas condiciones sería un aliciente para los trabajadores del estado, tal vez se podría ampliar el plazo de dichas hipotecas (y establecer pagos crecientes), para dotar de una mayor asequibilidad.
- Detonar inversiones que acompañen áreas específicas, tal es el caso de polígonos de vivienda correctamente planeados en las zonas donde se vayan a detonar proyectos estratégicos (por ejemplo Salina Cruz, Veracruz, etc)
- De igual forma, es necesario “acompañar” de forma más ordenada el crecimiento acelerado que se tiene en las zonas turísticas. Hoy la vivienda en la Rivera Maya o bien en Los Cabos está generando problemáticas muy diversas, que van desde pérdida de competitividad, hasta problemas sociales (violencia, etc).
- Lanzar un programa de vivienda rural. El Infonavit tiene miles de afiliados en el medio rural con capacidad de crédito. Sin embargo, no cuenta con un producto para financiar vivienda rural, dejando a estos trabajadores sin posibilidad de ejercer el crédito en sus localidades.
- Relanzar los programas de vivienda en renta que permiten dar competitividad a las ciudades.
- Activar programas de vivienda social basados en el hecho de que es el estado el “dueño de los usos de suelo”. Con dichos instrumentos urbanísticos detonar inversión para proveer vivienda asequible en las ciudades.
El programa económico del gobierno es muy innovador. Sin embargo, existen sectores que pueden apoyar al crecimiento en tanto otros “motores” se activan.