España es una de las sociedades en el mundo con mayor nivel de “propietarios de vivienda”. Más del 77% de las familias habitan en vivienda propia. Esto es resultado de la visión particular de la sociedad española sobre el patrimonio, entre muchos otros factores.
Claramente esta “costumbre” ha sido posible a partir de un sistema financiero con una alta penetración y especialmente democrático. El modelo de banca-continental-europeo (a diferencia del sajón) se basa en una relación de cliente (y no de producto), donde la hipoteca es el eje.
Antes de la crisis del 2008, en España existía un ecosistema de cajas y bancos que lograban democratizar el crédito. La cercanía con el cliente rompía muchos de los problemas de asimetría de información inherentes del crédito.
Después de la crisis muchas cosas han cambiado. En primer lugar, el sistema financiero español se transformó drásticamente. Del 2008 al 2017 han desaparecido el 40% de las entidades*, siendo muy severo el proceso de concentración de servicios financieros a nivel regional.
Otro aspecto que ha afectado de forma relevante la oferta hipotecaria son los criterios de consumo de capital que se han impuesto a los bancos. Una hipoteca con un LTV (loan-to-value) menor al 80% pondera 35% en consumo de capital, mientras que al pasar del 80% pondera al 100% en consumo. Este “salto” en el coste del principal insumo de los bancos, vuelve nula la oferta a partir de dicho nivel. Podríamos afirmar que existe una discontinuidad en la función de oferta de los bancos al pasar de LTV´s por arriba del 80%. Por ende, existe una reducción en la oferta, acentuada también por una menor competencia.
En contrapartida, nos encontramos con una situación económica muy particular, con tasas de interés especialmente bajas. Estas permiten que sea factible pactar hipotecas de largo plazo a tasa fija cercanas al 1% anual, algo especialmente insólito en los mercados financieros europeos. El efecto en la asequibilidad de los clientes ha sido enorme, a pesar del importante incremento en los valores de la vivienda.
En general el efecto del incremento en los precios de la vivienda sobre el PTI (payment-to-income) podría quedar relativamente “neutralizado” por las bajas tasas de interés. Podríamos decir que en términos de capacidad de repago, las familias han quedado en una situación neutra. Se ha encarecido la vivienda, pero se ha abaratado el crédito.
Desgraciadamente, el endurecimiento de las políticas de crédito juega sobre un factor más profundo y es que ahora los clientes deben contar con un mayor capital para enfrentar la compra. El financiar el 80% del valor de adquisición implica que el cliente debe contar el 20% restante más otro 10% para costes y gastos de la operación.
Bajo este escenario podemos enfrentar no sólo un proceso acelerado de concentración del ingreso, sino de la riqueza. Es decir, que la “democracia del sistema financiero español” pudo haber sucumbido a los cambios antes mencionados.
El exceso de liquidez en los mercados (y la demanda real) han generado un aumento de precios en los activos, donde las familias sin patrimonio están siendo limitadas (no importando su capacidad de pago) en el acceso al crédito y en la creación de patrimonio inmobiliario. Este proceso si se acentúa puede acabar con una grave concentración del ingreso, ya que sólo las familias con patrimonio acceden al sistema hipotecario, aprovechando las tasas baratas en detrimento de las familias sin patrimonio, que no pueden ligarse al incremento de los precios de la vivienda (vía una hipoteca).
Sabemos que es fundamental contar con un sistema financiero sano y que las prácticas del pasado (LTV del 100% a familias con economías frágiles) tampoco son la solución. Pero debemos cuidar que el sistema financiero siga siendo un mecanismo que apoye la meritocracia y sea un instrumento ascenso social.
Con las lecciones aprendidas, es necesario reconstruir el sistema financiero democrático.